Si dans le premier numéro de cette année de Solscope Mag, nous avons pu traiter des risques encourus dans l’emprise des chantiers avec les endommagements de réseaux, l’occasion nous est donnée ici d’évoquer les risques périphériques que représentent les empiétements et les troubles de voisinage et que les tribunaux ont régulièrement à traiter.

LES TROUBLES DE VOISINAGE

Ces troubles se manifestent soit par des nuisances résultant directement du chantier (nuisances sonores, poussières, vibrations), soit par des dommages subis par les immeubles voisins (fissurations).
Dans un souci de réparation efficiente des victimes, la jurisprudence a développé la théorie des troubles anormaux de voisinage, sur le fondement de l’article 544 du Code civil qui stipule que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cette théorie a été mise en oeuvre pour la première fois à l’encontre du maître d’ouvrage en 1971 par deux arrêts de principe de la Cour de cassation, qui ont posé les prémisses d’une responsabilité objective. Elle permet ainsi de rechercher la responsabilité de l’auteur de la nuisance, même en l’absence de faute, dès lors que sont établis l’anormalité du trouble, un dommage (fissurations, vibrations…) et un lien entre ces deux éléments.
Nul ne doit créer à autrui de trouble anormal de voisinage, selon la jurisprudence qui, pour caractériser ledit trouble, retient le dépassement d’un seuil de nuisance, c’est-à-dire un trouble excessif ou un état anormal (3e Civ., 10 janvier 1978, n°76-11.111 ; 3e Civ., 2 décembre 1982, n°80-13.159 ; 3e Civ., 13 juillet 1994, n°91-19.250). Le maître d’ouvrage est ainsi responsable du seul fait de l’apparition de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage : dommages de chantiers (fissures, vibrations excessives). Il suffit pour le « voisin victime » d’établir le lien entre le chantier et le trouble anormal subi, quand bien même la construction serait licite et conforme aux règles de l’urbanisme.
Depuis les années 1970, le champ des acteurs pouvant être regardés comme responsables de ces troubles anormaux s’est considérablement élargi.

UNE RESPONSABILITÉ DE PLEIN DROIT ÉTENDUE À L’ENSEMBLE DES CONSTRUCTEURS

La Cour de cassation a considéré que « le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à
l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés » (3e Civ., 22 juin 2005, Bull. III, n°136).
Par un arrêt du 28 avril 2011, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a, par la suite, indiqué que pouvaient être considérés comme « voisins » les architectes et bureaux d’études, quand bien même ils n’occupent pas matériellement le fonds voisin. Dès lors, tous les intervenants à l’acte de construire, qu’ils soient matériellement présents sur le chantier, pendant la durée des travaux, sont susceptibles de voir leur responsabilité recherchée.
Il suffit alors de démontrer une relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées aux architectes et aux bureaux d’études.

COMMENT TENTER DE S’EN PRÉMUNIR ?

Comme indiqué précédemment, l’absence de faute n’exonère pas le constructeur de sa responsabilité. Aussi est-il vivement conseillé de recourir, avant le démarrage des travaux, à la procédure du
« référé préventif ». Un expert, désigné judiciairement, est alors chargé de faire un état contradictoire des lieux et de préconiser toute solution technique susceptible de prévenir les risques avant l’apparition de tout désordre. S’il s’agit d’un référé expertise, il convient de mettre en cause tous les voisins susceptibles d’être impactés par les travaux. À défaut, le recours aux constatations d’un huissier de justice peut être envisagé, mais son intérêt sera forcément moindre.
L’époque actuelle est empreinte d’une objectivisation, dans l’intérêt de la victime, qui s’affranchit la plupart du temps d’arguments de défense, les plus pertinents soient-ils, afin d’optimiser la réparation du préjudice. Cet objectivisme est plus prégnant encore s’agissant de la jurisprudence de l’empiétement.

L’EMPIÉTEMENT

Le phénomène d’empiétement, loin d’être anecdotique, se manifeste de diverses manières, tant il peut être désuet (de quelques centimètres) ou conséquent, survenir en surface, en surplomb ou en sous-sol (tirants d’ancrage). En tout état de cause, il succombe toujours face au droit de propriété – droit constitutionnel – au point de conduire à des solutions judiciaires pouvant paraître disproportionnées (démolition de l’ouvrage à l’origine de l’empiétement, même minime).

ARTICLE 545 DU CODE CIVIL

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Il découle de cet article que l’exécution d’une paroi berlinoise clouée dans le tréfonds voisin du chantier doit avoir été préalablement autorisée. Le maître d’ouvrage est le propriétaire foncier, et il lui incombe en tant que tel d’engager les procédures juridico-foncières pour formaliser une autorisation de tréfonds. Il lui appartient d’engager cette procédure au stade avant-projet. L’accomplissement des formalités relève de la seule responsabilité du maître d’ouvrage et le cas échéant de la maîtrise d’oeuvre, mais en aucun cas des locateurs d’ouvrage. L’entrepreneur n’est pas compétent et ne peut pas se substituer au maître d’ouvrage.

L’EMPIÉTEMENT, UN PHÉNOMÈNE SÉVÈREMENT SANCTIONNÉ

La position de la Cour de cassation est sans équivoque à ce propos puisqu’elle reconnaît d’une part un droit absolu au profit du propriétaire du fonds victime de l’empiétement, et, d’autre part, que la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus.
La Cour a encore eu l’occasion de rappeler sa fermeté dans deux arrêts de sa 3e chambre civile des 23 novembre et 21 décembre 2017, qui ont écarté des arguments de défense, aussi bien techniques que subjectifs et pourtant pertinents, tels que l’absence de gêne pour le tiers, le risque d’atteinte à un mur porteur en cas de démolition, le caractère minime de l’empiétement ou la bonne foi du constructeur. Rien n’y fait : tout argument pouvant faire obstacle à la réparation du préjudice est inopérant aux yeux de la Cour suprême.

POINT DE SALUT POUR LES TIRANTS ILLICITES

Si l’illicéité de la présence de tirants peut être soutenue, le trouble caractérisé par cette situation n’est pas tant celui résultant de cette illicéité que celui susceptible de résulter des conséquences de l’enlèvement de ces tirants, susceptible de créer un dommage imminent. Le caractère abusif de la demande d’enlèvement des tirants, qui participent à la sécurité des ouvrages, mérite d’être retenu. Pour autant, les tribunaux se montrent intransigeants, refusant par principe de rechercher si le retrait de l’ouvrage empiétant n’est pas disproportionné eu égard au caractère minime du trouble causé.

COMMENT L’ASSUREUR RISQUE-T-IL D’APPRÉHENDER L’EMPIÉTEMENT ?

Un contrat d’assurance est un contrat dit aléatoire, qui dépend du caractère incertain (réalisation ou date de survenance) d’un événement. La présence d’un aléa est donc nécessaire pour voir sa garantie d’assurance mobilisée. L’assureur peut être tenté de considérer que la pose de tirants en l’absence d’autorisation de tréfonds s’est faite en toute connaissance de cause, qu’il n’y a pas eu erreur et donc pas d’aléa. Dès lors, il va de soi que si la pose et l’exécution de ces dispositifs ne sont pas de nature à générer le dommage de façon prévisible et inéluctable, pour un professionnel normalement compétent dans les activités assurées, l’entreprise ne peut raisonnablement imaginer que tant le maître d’ouvrage que le maître d’oeuvre lui demandent de poser ces tirants sur le tréfonds voisin sans avoir obtenu – comme cela relève de leur responsabilité – l’autorisation du propriétaire dudit tréfonds.
Si la responsabilité de l’entrepreneur est mise en jeu, cela ne pourrait être que sur le fondement d’un manquement dans l’exécution de ses obligations de vigilance et de conseil, à défaut de s’être assuré, préalablement à la réalisation de ses ouvrages, de l’autorisation du voisin, ou de ne pas avoir recommandé à la maîtrise d’ouvrage d’obtenir ladite autorisation.
Une telle faute ne peut avoir pour conséquence, s’agissant de la maîtrise d’ouvrage, qu’une perte de chance d’éviter le dommage et non la survenance du dommage lui-même. Il n’y aurait donc en aucun cas disparition de l’aléa du contrat, puisque les dommages ne seraient, en tout état de cause, pas la conséquence « prévisible et inéluctable » de ce manquement. Le caractère absolu et perpétuel du droit de propriété privée est préservé avec la plus grande fermeté par la jurisprudence.
Face à cette quasi-impossibilité pour les constructeurs, dans le cadre de dommages aux avoisinants, de faire prospérer leurs moyens de défense, la solution d’assurance, dite « garantie responsabilité civile exploitation », prend toute son ampleur, pour s’avérer dans certains cas véritablement salutaire.

Olivier Thyarion
Directeur technique
Gritchen Construction